> 新闻 > 国内新闻 > 正文

慈溪教育人事

投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

当前文章:http://www.theweps.com/48qs/65966-787901-43914.html

发布时间:03:52:44

广州设计公司  易用设计  广州设计  广州设计  万彩吧  易用设计  广州外观设计  产品设计  万彩吧  广州产品设计  工业设计  

{相关文章}

证券市场导向的证券公司并购可能继续下去

    中信证券拟收购广州证券100%股权——  券商市场化并购或将持续   经济日报中国经济网记者 温济聪

      中信证券收购广州证券,有助于弥补中信证券在华南区域的业务短板,也有利于广州证券补齐经营状况不佳的短板。在券商行业整体不景气的背景下,行业集中度有望进一步提升,预计未来此类并购重组会持续

      12月24日晚间,缩写将相和_我的伯父鲁迅先生教学反思网中信证券公告称,公司正在筹划发行股份购买资产事项,拟发行股份收购广州证券100%股权。

      市场人士认为,对于中信证券来说,此次并购有助于弥补其在华南区域的业务短板,抢占粤港澳大湾区发展先机;对于广州证券来说,也有利于补齐经营状况不佳的短板。同时,此次并购凸显出行业强者恒强、弱者恒弱的态势,并购重组有望成为券商大投行业务发展的新亮点,市场化并购或将进一步持续。

      二者各取所需

      具体来看,中信证券和广州证券双方意向性合作协议的主要内容和主要条款包括:甲方(中信证券)拟合并重组标的资产,即以通过发行股份购买资产的方式获得标的资产100%股权,并将标的资产重组为一家甲方旗下的全资子公司。乙方(广州证券)有意向将标的资产按上述方式与甲方进行合并重组。双方将对交易整体方案、交易价格、发行股份数量、发行价格等具体细节进一步协商,并在双方正式签署的发行股份购买资产协议中约定。

      中信证券表示,由于本次交易涉及沪深两家上市公司、两家证券公司之间的资产重组,且交易对方触发重大资产出售,构成嘌呤表_露西亚之后网重大无先例事项,经申请,公司股票自2018年12月25日开市时起停牌,力争在不超过5个交易日的时间内复牌。

      在广发证券非银金融陈福团队看来,中信证券拟收购广州证券100%股权,有助于弥补该公司在华南区域的业务短板。广州证券营业部主要在华南,中信证券有机会借此一举快速补足业务短板、丰富业务资源。

      据了解,近年来,广州证券抢抓发展战略机遇,深耕“珠三角”地区,整合资源服务国家战略和地区发展,积极参与粤港澳大湾区建设。“中信证券完成收购后或将持续受益于大湾区发展带来的金融需求、政策优惠等,收购完成后有望推动中信证券在大湾区的布局再下一城。”中银国际证券分析师王维逸表示。

      对于广州证券来说,将有利于弥补其经营状况不佳的短板。数据显示,近两年来,广州证券经营状况不佳,尤其2018年下半年以来一直处于亏损状态。2018年1月至11月,广州证券实现营业收入11.88亿元,净利润则为亏损1.19亿元,截至11月底净资产110亿元;广州证不等式及其解集_听说我爱过你txt网券2016年总资产、净资产、净利润分别为405亿元、111亿元、9.27亿元;2017年总资产、净资产、净利润分别为403亿元、112亿元、1.9亿元。

      市场人士表示,当前,中小券商经营压力渐大,行业日益呈现头部化格局,广州证券与中信证券合作产生的效益,可能高于其自主经营。同时,该并购也符合监管当局做大做强头部券商、打造有国际影响力投行的监管思路,未来不排除还有类似事件出现。

      行业表现不佳

      今年以来,受A股行情表现不佳等因素影响,券周显欣图片_郑州市总工会网商行业整体不景气,业绩下滑明显,以中信证券、国泰君安、广发证券为代表的头部券商,虽然业绩不如去年,但营业收入和净利润表现均差强人意;一些中小券商则经营不善,甚至出现了亏损。

      “目前来看,券商行业市场增量有限,没有那么多新业务可做,存量市场竞争不断加剧,‘头部效应’‘强者恒强、弱者恒弱’等特征更为明显。”川财证券研究所非银团队负责人杨欧雯表示。

      从上市券商三季度净利润数据看,排名第一到第十名的依次为中信证券、国泰君安、华泰证券、广发证券、海通证券、申万宏源、招商证券、中信建投、国信证券和中国银河,净利润分别为76.83亿元、57.50亿元、45.93亿元、43.15亿元、40.92亿元、33.75亿元、30.69亿元、21.98亿元、19.38亿元和19.04亿元。

      但是,34家上市券商净利润全部出现同比下滑。净山西财经大学分数线_唐山尼尔森公棚网利润同比下滑超五成的共有14家券商,分别是太平洋证券、东吴证券、山西证券、国海证券、东方证券、方正证券、国元证券、长江证券、东北证券、第一创业证券、中原证券、西部证券、兴业证券和西南证券。其中太平洋证券的净利润下滑279.15%,成为34家券商中唯一亏损的券商。

      整体来看,前三季度34家券商营收约1845.50亿元,同比下滑12.29%;净利润约478.23亿元,同比下滑32.91%。

      北京师范大学经济与工商管理学院教授李锐表示,上市券商三季报表现不佳,主要在于前三季度受宏观经济等因素影响,A股走势不佳,加之去杠杆、去通道加快,IPO审核趋严,两市成交额同比下降,股权质押风险依然存在等因素叠加所致。

      国海证券相关负责人表示,2018年前三季度,一级市场股权融资业务节奏放缓,二级市场股票走势持续回落,两市成交额同比下降幅度较大。受股票市场持续下跌、成交额萎缩、股权融资规模减少等市场因素及报告期内公司部分业务受限的不利影响,公司投行、自营、经纪等业务收入同比下降,整体业绩下滑。

      从行业整体看,中国证券业协会统计显示,前三季度131家证券公司当期实现营业收入1893.31亿元,当期实现净利润496.55亿元,105家公司实现盈利,26家出现亏损。

      集中度将提升

      上一次轰动资本市场的券商行业整合事件还是2014年申银万国证券收购宏源证券。2015年1月26日,随着申万宏源正式在深交所挂牌,这桩规模较大的券商并购案正式落地,申万宏源也成为业界“巨无霸”,跻身券商前十梯队。

      在王维逸看来,并购重组有望成为券商大投行业务发展的新亮点。监管部门统计显示,2018年1月至9月,全市场发生上市公司并购重组近3000单,同比增长69.5%,已超去年全年总数,交易金额近1.8万亿元,同比增长46.3%,接近去年全年水平。在宏观经济结构调整、供给侧结构性改革的大环境下,并购重组规则持续松绑,随着基础性制度的完善,预计2019年并购重组业务的数量与规模以及在投行业务中的比重有望进一步提升,成为券商大投行业务发展的新亮点。

      东吴证券非银团队表示,我国券商行业格局较为分散,近年来随着行业供给侧结构性改革,传统业务集中度提升,创新业务龙头效应推动大券商市占率向上、ROE(净资产收益率)稳固,行业龙头化趋势显现。本次中信证券收购一次有趣的实验作文_无限死亡函网广州证券,印证了行业龙头化趋势,行业集中度将进一步提升,预计未来此类并购重组也会进一步持续。 温济聪

    

    

     /*300*250 原生 创建于 2016-03-03*/

     var cpro_id = "u2540721";

https://www.c8.cn/ylsj/zjkl12.htmlhttps://www.c8.cn/ylsj/gxk3.htmlhttps://www.c8.cn/ylsj/sd11x5.htmlhttps://www.c8.cn/zst/dlt/qqws.htmlhttps://www.c8.cn/zst/dlt/elyyl.htmlhttps://www.c8.cn/zst/dlt/jozs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/dlt/chtz.htmlhttps://www.c8.cn/zst/dlt/dqzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/dlt/zlzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/qlc/wszs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/qlc/hzzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/qlc/elyzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/qlc/dxfb.htmlhttps://www.c8.cn/zst/qlc/chtz.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pl5/jozs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pl5/hmyl.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pl5/sqzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pl3/smfb.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pl3/jozs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/6cai/simzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/6cai/ymzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/qxc/dqzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/ssq/zmzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/ssq/hslh.htmlhttps://www.c8.cn/zst/ssq/lqzh.htmlhttps://www.c8.cn/zst/bjkl8/lmcl.htmlhttps://www.c8.cn/zst/58.htmlhttps://www.c8.cn/zst/54.htmlhttps://www.c8.cn/zst/cqkl10/dxzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pk10/lrfx.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pk10/lmtj.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pk10/dwmdw.htmlhttps://www.c8.cn/zst/cqssc/sihdw.htmlhttps://www.c8.cn/zst/17.htmlhttps://www.c8.cn/zst/20.htmlhttps://www.c8.cn/zst/40.htmlhttps://www.c8.cn/zst/48.htmlhttps://www.c8.cn/zst/jsk3/dewzs.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/bjkl8.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/hebk3.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/zj11x5.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/sh11x5.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/hunkl10.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/xyft.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/gdkl10.htmlhttps://www.c8.cn/gaoshou/hunkl10.htmlhttps://www.c8.cn/gaoshou/gdkl10.htmlhttps://www.c8.cn/zst.htmlhttps://www.c8.cn/ylsj/sd11x5.htmlhttps://www.c8.cn/zst/cqkl10/dxzs.html